Quy Định Và Cách Tính Mật Độ Xây Dựng Nhà Phố Mới Nhất Từ 01/07/2020

Trước khi xây dựng thì một trong những vấn đề mà quý khách hàng cần quan tâm đó là tính mật độ xây dựng nhà ở để làm thủ tục xin phép xây dựng. Bài viết này sẽ trả lời câu hỏi mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng như thế nào? Theo quy định mới nhất của nhà nước.

Công ty Thiết kế Xây dựng Lạc Việt sẽ chia sẻ rất nhiều thông tin hữu ích đến quý khách. Cùng tìm hiểu với chúng tôi nhé!

Mật độ xây dựng là gì?

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực ngày 01/7/2020) thì mật độ xây dựng được định nghĩa như sau:

• Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).
• Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình)

Hệ số sử dụng đất theo thông tư mới nhất

Hệ số sử dụng đất: là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

Hệ số sử dụng đất của nhà phố, biệt thự và các loại nhà ở riêng lẻ theo thông tư 22/2019/TT-BXD ,có hiệu lực từ ngày 1/7/2020 là không vượt quá 7 lần.

Cách tính mật độ xây dựng

Đây là cách tính mật độ xây dựng của cơ quan thẩm định nhà nước, đơn vị tư vấn thiết kế và các bên liên quan biết và thực hiện khi lập, thẩm định, phê duyệt và cấp giấy phép xây dựng các công trình nhà ở có liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng. Công thức tính là:

Mật độ xây dựng (%) = [Diện tích chiếm đất của ngôi nhà (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2)] x 100%

Trong đó, diện tích chiếm đất là diện tích tính theo hình chiếu bằng của công trình phần nằm trong chỉ giới xây dựng trên mặt đất. Các chi tiết cấu tạo kiến trúc trang trí, các sê nô, ô văng, ban công và phần mái đua ra khỏi tường bao ngoài của công trình (nếu có) không tính vào diện tích chiếm đất của công trình.

Ví dụ: Cách tính mật độ xây dựng cho nhà phố có diện tích lô đất 5m x 20m = 100m2.

• Sân trước chừa 4m: 5m x 4m = 20m2
• Sân sau chừa 1m: 5m x 1m = 5m2
• Phần diện tích xây dựng nhà: 5m x 15m = 75m2
• Mật độ xây dựng được tính bằng: (75m2/100m2) x 100% = 75%

Quy định về mật độ xây dựng nhà ở TpHCM

Theo Thông tư 22/2019/TT-BXD quy định về mật độ xây dựng áp dụng từ ngày 01/07/2020. Ban hành đến các cơ quan liên quan và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong đó có TpHCM hướng dẫn và quy định như sau.

Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ tối đa trên lô đất

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ như: nhà phố, biệt thự, nhà vườn, nhà cấp 4…

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	≤90	100	200	300	500	≥1000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	80	70	60	50	40
Chú thích: Công trình nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

Quy định mới nhất về mật độ xây dựng theo Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về “Quy hoạch xây dựng”, mã số QCVN 01:2019/BXD, có hiệu lực từ ngày 1/7/2020.

Theo đó thì mật độ xây dựng các lô đất có diện tích ≤90m2 có thể được xây nhà với mật độ tối đa đến 100%. Nhưng phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, chiều cao công trình và có giải pháp hợp lý về thông gió và chiếu sáng tự nhiên.

Công thức tính mật độ xây dựng nhà phố

Trường quý khách hợp cần tính diện tích xây dựng cho lô đất có diện tích bất kỳ nằm giữa cận trên và cận dưới trong bảng mật độ xây dựng tối đa, áp dụng theo công thức:

Trong đó:

• Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính.
• Ct: diện tích khu đất cần tính.
• Ca: diện tích khu đất cận trên.
• Cb: diện tích khu đất cận dưới.
• Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng mật độ tối đa tương ứng với Ca.
• Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng mật độ tối đa tương ứng với Cb.

Ví dụ: quý khách muốn tính mật độ xây dựng tối đa cho lô đất có diện tích là 120m2.

Diện tích lô đất (m2)	100 (Cb)	120 (Ct)	200 (Ca)
Mật độ xây dựng tối đa (%)	80 (Nb)	? (Nt)	70 (Na)

Áp dụng công thức nội suy để tính diện tích xây dựng tối đa như sau:

Như vậy với lô đất có diện tích 120m2 của quý khách có thể xây dựng với mật độ tối đa là 78%. Tương đương với diện tích xây dựng tối đa là: 78% x 120m2 = 93.6m2.

Khoảng lùi công trình

Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong bảng sau:

Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)	Chiều cao xây dựng công trình (m)
	≤19	19 ÷ <22	22 ÷ <28	≥28
<19	0	3	4	6
19 ÷ < 22	0	0	3	6
≥22	0	0	0	6

Theo đó sẽ không áp dụng khoảng lùi cho các công trình nhà phố, biệt thự có chiều cao xây dựng không quá 19m (tương đương với nhà 1 trệt 4 lầu) và có lộ giới đường nhỏ hơn 19m.

Quy định mật độ xây dựng nhà phố tại TpHCM

Quy định đưa ra các yêu cầu về kiến trúc, diện tích và kích thước lô đất xây dựng, mật độ, số tầng và chiều cao, cầu thang lên sân thượng, tầng hầm, ban công… của loại hình nhà liên kế trong đô thị hiện hữu.

Diện tích và kích thước lô đất xây dựng nhà phố

Lô đất chuẩn được cấp phép xây dựng là lô đất có diện tích không nhỏ hơn 36m2 có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3,0m.

Nhà phố liên kế sâu trên 18m phải bố trí sân trống, giếng trời ở giữa với kích thước không nhỏ hơn 6m2 để đảm bảo thông gió và chiếu sáng.

Nhà phố có vị trí mặt tiền đường

• Nếu lô đất có diện tích dưới 15m2 hoặc có chiều rộng mặt tiền (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) nhỏ hơn 3,0m: chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng, không được xây dựng mới.
• Nếu lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3,0m trở lên: được phép cải tạo, sửa chữa theo quy mô số tầng hiện hữu hoặc xây dựng mới tối đa 2 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao toàn công trình không quá 13,4m (đối với đường có lộ giới từ 20m trở lên) và không quá 12,2m (đối với đường có lộ giới từ 12m đến dưới 20m).

Nhà phố có vị trí trong hẻm

Đối với lô đất hiện hữu có diện tích dưới 15m2:

• Chiều rộng mặt tiền (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) nhỏ hơn 3,0m: chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng, không được xây dựng mới.
• Chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3,0m trở lên: được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây mới quy mô 1 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 8,8m

 Đối với lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2:

• Có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) nhỏ hơn 2,0m: trường hợp đã tồn tại được phép cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng
• Có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) từ 2,0m đến dưới 3,0m: được phép cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng mới tối đa 2 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 12,2m.
• Có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) từ 3,0m trở lên, hoặc có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) từ 2,0m đến dưới 3,0m nhưng có điều kiện hợp khối kiến trúc bên ngoài: được phép cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng mới với chiều cao toàn công trình xác định theo lộ giới hẻm như sau:
  • Hẻm lộ giới ≥3,5m: cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 là 5,8m; xây dựng tối đa 3 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 15,6m.
  • Hẻm lộ giới <3,5m: cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 là 3,8m; xây dựng tối đa 3 tầng (không bố trí tầng lửng tại trệt, có thể bố trí mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 13,6m.

Quy định về chiều cao và số tầng nhà phố

Công trình nhà phố có mặt tiền tiếp giáp lộ giới thì số tầng và chiều cao phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới. Chiều cao công trình cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến mật độ xây dựng nhà phố. Quy mô xây dựng được quy định như sau:

Lưu ý:

• Công trình có tầng tum không tính vào số tầng của công trình khi chỉ dùng để bao che lồng cầu thang bộ hoặc giếng thang máy, bao che các thiết bị công trình (nếu có), phục vụ mục đích lên mái và cứu nạn, có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái.
• Đối với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới.

Quy định về độ vươn ban công, ô văng nhà phố

Ban công, ô văng nhà phố là các bộ phận nhô ra cố định từ chỉ giới xây dựng. Và còn có các bộ phận không cố định khác được quy định như sau:

Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô văng

Quy định độ vươn của ban công, ô văng nhô ra trên không gian lộ giới phụ thuộc vào chiều rộng của lộ giới, cụ thể như sau:

Chiều rộng lộ giới L (m)	Độ vươn tối đa (m)
L < 6	0
6 ≤  L < 12	0,9
12 ≤  L < 20	1,2
L ≥  20	1,4

Các bộ phận của nhà phố được phép nhô ra

Độ cao so với mặt hè (m)	Bộ phận được nhô ra	Độ vươn tối đa (m)	Cách mép vỉa hè tối thiểu (m)
≥ 2,5	Gờ chỉ, trang trí	0,2
≥ 2,5	Kết cấu di động: Mái dù, cánh cửa		1,0m
≥ 3,5	Kết cấu cố định (phải nghiên cứu quy định trong tổng thể kiến trúc khu vực):
	– Ban công mái đua		1,0
	– Mái đón, mái hè phố		0,6

Lưu ý:

• Đối với khu vực nhà liên kế có chiều dài lô đất quá ngắn, chỉ cho phép xây dựng trong phạm vi chỉ giới xây dựng kể cả ban công, sê-nô.
• Bộ phận được nhô ra vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ
• Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ
• Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng trong các trường hợp sau:
• Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô văng, mái đua, mái đón, móng nhà.
• Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô gia.

Trước khi tiến hành thủ tục xin cấp phép xây dựng và thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ, chúng tôi nghĩ rằng thông tin cập nhật mới nhất từ ngày 01/07/2020 này sẽ giúp quý khách hiểu phần nào về nội dung và các quy định liên quan đến mật độ xây dựng nhà ở. Và cách tính mật độ xây nhà trên quỹ đất mà chúng tôi chia sẻ ở bài viết này. Sẽ giúp quý khách có thêm cơ sở để tính toán chi phí và dự trù công năng phù hợp cho căn nhà của gia đình.

Giảm bớt lo lắng khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi

Chúng tôi hiểu và cảm thông sự lo lắng của quý khách khi tìm hiểu về các quy định hiện hành, vì có rất nhiều thông tin chưa được cập nhật và rõ ràng ở trên các website khác nhau. Sử dụng dịch vụ của Công ty Thiết kế Xây dựng Lạc Việt, chúng tôi sẽ tiến hành xin giấy phép xây dựng miễn phí và cung cấp đầy đủ các thông tin hữu ích đến quý khách.

Hãy liên hệ với chúng tôi qua số hotline: 0901.177.767 để được tư vấn và nhận báo giá xây nhà tốt nhất trên thị trường.

Công ty Thiết kế Xây dựng Lạc Việt

“Xây dựng bằng cái tâm & cái tầm”

Hotline: 0901.177.767

Xem thêm:

• Khoảng lùi xây dựng là gì? Ý nghĩa và cách thiết kế khoảng lùi thẩm mỹ
• Mẫu đơn xin sửa chữa nhà và những điều cần lưu ý
• Những điều kiêng kỵ trong phong thủy nhà ở cần tránh khi xây mới