Bài viết này sẽ hướng dẫn cách tính diện tích xây dựng nhà ở theo m2 để áp đơn giá xây dựng. Phân biệt diện tích sàn xây dựng trong giấy phép xây dựng theo quy định mới nhất và cách tính diện tích của nhà thầu.
Không ít khách hàng đang có ý định xây nhà chưa hiểu cách tính diện tích xây dựng để tính toán và cân đối chi phí xây dựng. Nhiều người lầm tưởng diện tích trong giấy phép xây dựng và diện tích để áp đơn giá xây dựng là giống nhau. Nhưng thực tế cách tính diện tích của các nhà thầu xây dựng khác so với việc tính diện tích trong giấy phép.
Công ty thiết kế Xây dựng Lạc Việt sẽ chia sẻ cách tính diện tích xây nhà đầy đủ và cập nhật các quy định mới nhất đến khách hàng. Cùng chúng tôi tìm hiểu nào!
Nội dung bài viết
Diện tích sàn xây dựng trong giấy phép xây dựng
Khi thành lập bản vẽ để xin phép xây dựng, cơ quan quản lý nhà nước sẽ quan tâm đến diện tích sàn xây dựng theo mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất để khống chế chiều cao và tỷ lệ chiếm diện tích đất của công trình trên tổng diện tích lô đất.
Quy định về diện tích sàn xây dựng
Theo quy định mới nhất về việc xác định diện tích sàn xây dựng được hướng dẫn tại điểm h, mục 2, phụ lục 2, Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 13/10/2016 của Bộ Xây dựng. Về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng. Theo đó:
- Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, gồm cả tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà) và diện tích mặt bằng của lôgia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói.
- Tổng diện tích sàn nhà/công trình là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm cả các tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum.
Cách tính diện tích sàn trong giấy phép xây dựng
Cách xác định diện tích sàn xây dựng để xin phép trên thửa đất, thì được tính toán trên quy định về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất trong quy hoạch của từng khu vực.
Cách tính diện tích sàn như trong bản vẽ xây dựng trên:
- Phần móng: không tính.
- Tầng 1 (hay tầng trệt): 8.1m x 20.5m = 166m2.
- Tầng 2 (hay lầu 1): 8.1m x 20.5m = 166m2.
- Tầng 3 (tầng áp mái): 8.1m x 20.5m – 32.5m2 = 133.5m2.
- Phần mái: không tính.
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 465.5m2.
Từ tồng diện tích sàn này sẽ tính ra được hệ số sử dụng đất. Còn diện tích mà các nhà thầu xây dựng tính toán sẽ luôn lớn hơn diện tích sàn này. Vì sao vậy?
Cách tính diện tích xây dựng để tính chi phí xây nhà
Cách tính diện tích theo m2 để tính chi phí xây dựng hiện nay đang được các nhà thầu xây dựng áp dụng phổ biến. Đây là phướng pháp dựa trên kinh nghiệm đã xây dựng nhiều công trình nhà phố, biệt thự của những nhà thầu đúc kết ra. Nên có thể mỗi nhà thầu sẽ có cách tính khác nhau ở một vài hạng mục. Nhưng cũng dựa trên công thức trọng tâm là:
[Chi phí xây dựng] = [Đơn giá xây dưng] x [Diện tích xây dựng]
Trong đó:
- Chi phí xây dựng: là số tiền mà chủ đầu tư cần phải bỏ ra để nhà thầu xây dựng thi công 1 gói thầu nào đó (Xây nhà trọn gói, xây nhà phần thô, nhân công xây dựng…).
- Đơn giá xây dựng: là giá tiền mà nhà thầu thực hiện xây dựng trên 1m2 (mét vuông) diện tích.
- Diện tích xây dựng: Diện tích này có thể là diện tích sàn hoặc có thể là diện tích quy đổi ra m2 sàn xây dựng (móng, mái, gia cố nền…).
Tại sao diện tích xây dựng mà các nhà thầu tính toán hoặc quy đổi lại khác hay lớn hơn diện tích sàn trên giấy phép? Chúng ta cùng xem xét nào!
Diện tích xây dựng là gì?
Diện tích xây dựng là phần diện tích mà tại đó có chi phí cho hoạt động xây dựng. Diện tích này bao gồm diện tích có thể hiện trong giấy phép xây dựng và diện tích không thể hiện trong giấy phép xây dựng, nhưng tại đó có chi phí cho hoạt động thi công xây dựng.
Tổng diện tích xây dựng bằng tổng các phần diện tích có chi phí xây dựng. Bao gồm: chi phí vật liệu, máy móc, nhân công lao động và các công tác quản lý, điều phối…
Từ tổng diện tích xây dựng chúng ta tính được tổng chi phí xây dựng theo đơn giá.
Tính diện tích xây dựng
Công ty Thiết kế Xây dựng Lạc Việt gửi tới khách hàng cách tính diện tích xây dựng nhà ở của chúng tôi.
Diện tích phần móng nhà
- Móng đơn: tính 20% -30% diện tích xây dựng.
- Móng cọc: tính 40% – 50 % diện tích xây dựng.
- Móng băng: tính 50% – 60% diện tích xây dựng.
Diện tích phần hầm
- Tầng hầm có độ sâu đến 1.3m so với cao độ vỉa hẻ: tính 150% diện tích.
- Tầng hầm có độ sâu đến 1.7m so với cao độ vỉa hẻ: tính 170% diện tích.
- Tầng hầm có độ sâu đến 2m so với cao độ vỉa hẻ: tính 200% diện tích.
Diện tích phần thân
- Diện tích các tầng + tum che thang BTCT: tính100% diện tích.
- Thông tầng > 8m2: tính 50% diện tích.
- Thông tầng < 8m2: tính 100% diện tích.
Diện tích phần mái
- Mái BTCT, sân thượng: tính 50% diện tích.
- Mái ngói vì kèo sắt: tính 70% diện tích mái nghiêng.
- Mái lợp tôn: tính 20% – 30% diện tích.
- Mái BTCT lợp ngói: tính 100% diện tích mái nghiêng.
Diện tích phần sân
- Sân dưới 15m2 có đổ đà kiềng, đổ cột, xây tường rào, lát gạch nền tính 100% diện tích.
- Sân dưới 30m2 có đổ đà kiềng, đổ cột, xây tường rào, lát gạch nền tính 70% diện tích.
- Sân từ 30m2 trở lên có đổ đà kiềng, đổ cột, xây tường rào, lát gạch nền tính 50% diện tích.
Diện tích cho phần thang máy
Đối với nhà có sử dụng thang máy sẽ phát sinh chi phí cho kết cấu và hoàn thiện thang máy như hệ móng cho hố pit, cột cho giếng thang, dầm phụ để neo thanh ray và dầm neo cửa thang máy và tường bao. Nên diện tích cho phần thang máy sẽ tính thêm 5% trên tổng diện tích xây dựng.
Cách tính chi phí xây dựng
Để áp dụng cách tính diện tích xây dựng vào tính toán chi phí xây dựng một công trình nhà phố cụ thể. Chúng tôi xin gửi tới quý khách cách tính chi tiết một vài công trình như sau.
Cách tính diện tích xây dựng cho nhà phố 5m x 15m 3 tầng bán hầm (90m2)
Diện tích xây dựng nhà phố 5m x 15m, có tầng bán hầm sâu 1.7m so với vỉa hè, sử dụng thang máy gia đình. Quy mô xây dựng: 1 bán hầm, 1 trệt, 2 lầu, 1 tum che thang, ban công trước 1.2m, sân thượng trước 6m, sân thượng sau 4m. Gói xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện: 3.150.000 VNĐ/m2.
- Diện tích móng cọc: 40% x 5m x 15m = 30m2.
- Diện tích tầng bán hầm: 170% x 5m x 15m = 127.5m2.
- Diện tích tầng trệt: 100% x 5m x 15m = 75m2.
- Diện tích lầu 1: 100% x 5m x (15m + 1.2m) = 81m2.
- Diện tích lầu 2: 100% x 5m x (14m + 1.2m) = 81m2.
- Diện tích tum che thang: 100% x 5m x 5m = 25m2.
- Diện tích sân thượng: 50% x 5m x (6m +4m) = 25m2.
- Diện tích mái: 50% x 5m x 6.2m = 15.5m2.
=> Diện tích xây dựng: 460m2. Diện tích cộng thêm có phần thang máy là: 5% x 460m2 = 23m2.
=> Tổng diện tích xây dựng: 483 m2.
=> Chi phí cho gói xây dựng phần thô là: 483m2 x 3.150.000đ = 1.521.000.000 VNĐ.
Cách tính diện tích nhà phố 5m x 20m 3 tầng có sân trước sau
Diện tích lô đất nhà phố là 5m x 20m, chừa sân trước 4m, sân sau 2m, diện tích xây dựng là 5m x 14m . Quy mô công trình: 1 trệt, 2 lầu, 1 tum che thang, ban công trước 0.9m, sân thượng trước 4.9m, sân thượng sau 3.3m. Xây dựng trọn gói đơn giá: 5.000.000 VNĐ/ 1m2.
- Diện tích móng băng: 50% x 5m x 20m = 50m2 (diện tích này tính đơn giá phần thô 3.150.000 đ/m2).
- Diện tích tầng trệt: 100% x 5m x 14m = 60m2.
- Diện tích lầu 1: 100% x 5m x (14m + 0.9m) = 74.5m2.
- Diện tích lầu 2: 100% x 5m x (14m + 0.9m) = 74.5m2.
- Diện tích tum che thang: 100% x 5m x 6.7m = 33.5m2.
- Diện tích sân thượng: 50% x 5m x (4.9m + 3.3m) = 20.5m2.
- Diện tích mái: 50% x 5m x 8.5m = 21m2.
- Diện tích sân: 50% x 5m x (4m + 2m) = 15m2.
=> Tổng diện tích xây dựng là: 349 m2.
=> Chi phí xây dựng nhà trọn gói là: (50m2 x 3.150.000đ) + (299m2 x 5.000.000đ) = 1.652.000.000 VNĐ.
Chi phí này bao gồm tất cả các hạng mục trong phần tính diện tích từ xin phép, vật liệu, nhân công xây dựng và tất cả các thiết bị, hạng mục hoàn thiện. Quý khách chỉ dọn về ở mà không phải chi trả thêm bất cứ khoản phí xây dựng nào thêm.
Mời quý khách xem qua các vật tư hoàn thiện của chúng tôi: Báo giá xây nhà trọn gói
Bài viết có thể chưa sát với nhu cầu thực tế và diện tích sử dụng của quý khách. Hãy gọi cho chúng tôi qua hotline: 0901.177.767 để được tư vấn và hỗ trợ trực tiếp.
Công ty Thiết kế Xây dựng Lạc Việt
“Xây dựng bằng cái tâm & cái tầm”
Hotline: 0901.177.767
Bài viết hay!